Appartementsrechten
AppartementsrechtDe wetgever heeft de mogelijkheid geschapen om een flatgebouw - zoals dat heet- te splitsen in appartementsrechten. Meestal heeft men het in dit verband over horizontale eigendom. Die benaming is echter misleidend. Zij wekt de indruk dat horizontale eigendom over een verdieping of over een bepaalde flat op een verdieping zou gaan. Dit is onjuist. Onder een appartementsrecht wordt volgens de wet verstaan: een aandeel [bijvoorbeeld één/dertigste] in een flatgebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het gebruik van een bepaalde flat in dat gebouw. Iedere appartementseigenaar is dus voor een bepaald gedeelte eigenaar van het gehele gebouw en niet van een bepaalde flat. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is derhalve (mede-)eigenaar van onroerend goed, dat wettelijk volkomen gelijk staat met een eigen woonhuis; beide soorten eigendom worden in dezelfde registers vermeld. Het appartementsrecht kan dan ook normaal met hypotheek worden belast. Omdat de appartementseigenaar van een gedeelte van het gehele gebouw eigenaar is, moet hij ook voor een gedeelte de lasten en de onderhoudskosten van het gehele gebouw dragen.
Vereniging van eigenaars
De gezamenlijke eigenaars van een dergelijk flatgebouw zijn lid van een vereniging van eigenaars, die tot doel heeft de gemeenschappelijke belangen van die eigenaars te behartigen.
Tot de vergaderingen van de vereniging heeft iedere eigenaar toegang. Hij kan er het woord voeren en zijn stem uitbrengen, dus voorstellen goed- of afkeuren.
Het bestuur van de verenigingmoet er onder meer voor zorgen, dat de eigenaars op tijd hun aandeel in de gezamenlijke lasten en onderhoudskosten betalen. Tot de lasten behoort tevens de jaarlijks te betalen premies voor de verzekeringen van het flatgebouw, want het gebouw behoort in zijn totaliteit verzekerd te zijn.
De splitsing van een gebouw met grond en verdere toebehoren moet bij notariële akte gebeuren. Die aktemoet volgens de wet aan allerlei voorschriften voldoen. Eén daarvan is dat bij de akte een tekening moet worden gevoegd waarop duidelijk is aangegeven uit welke flats het gebouw precies bestaat, terwijl dan in de akte nauwkeurig moet worden vermeld tot welk appartementsrecht het gebruik van iedere flat behoort.
Sommige flatgebouwen zijn georganiseerd in de vorm van een coöperatie. Hierbij gelden vergelijkbare bepalingen als bij het appartementsrecht. Het verschil is dat men bij een coöperatie uitsluitend het persoonlijk recht heeft op bewoning van een bepaalde flat.
Afspraken in de akte
De bewoners van een flatgebouw vormen min of meer een aparte gemeenschap, een maatschappij in het klein. Het is dan ook logisch dat de meeste splitsingsakten aan de eigenaars een beperkt recht van inspraak geven bij de komst van een nieuwe bewoner. Die inspraak zal meer effect hebben naarmate het flatgebouw kleiner is. Daarentegen zal het de eigenaar die op de uiterste westhoek van een heelgroot flatgebouw woont, weinig interesseren wie er honderd meter verder de uiterste oosthoek van het gebouw gaat betrekken.
Het feit dat de bewoners van een flatgebouw een aparte gemeenschap vormen, heeft nog een consequentie:de akte moet namelijk een regeling inhouden voor het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, zoals hallen, trappen en trappenhuizen. Anders zou de mogelijkheid kunnen bestaan, dat een flatbewoner zich teveel vrijheden ten aanzien van die ruimten zou aanmatigen: iedere té grote vrijheid die de een zich veroorlooft, gaat nu eenmaal ten koste van de vrijheid van anderen. Dit geldt ook voor het gebruik van de flats: de bewoners mogen elkaar geen onnodige overlast aandoen, bijvoorbeeld door luid schetterende muziekna twaalf uur 's avonds. Het recht op rust van de ene flatbewoner, houdt voorzijn buurman de verplichting in om niet al te rumoerig te zijn.