Een koopwoning verhuren
Door de oude woning te verhuren en zelf de nieuwe woning of tijdelijke huurwoning te betrekken, heeft een eigenaar geen probleem met dubbele woonlasten. Een prima alternatief zo op het eerste gezicht. Gaat de geldverstrekker hier echter mee akkoord? In Nederland wordt een huurder bovendien in grote mate beschermd. Wat als de woning tussentijds verkocht kan worden en deze nog verhuurd wordt? En wat als deze huurder plotseling niet meer kan of wil betalen? Wegwijs zocht het uit.Wie een koopwoning wil verhuren, heeft allereerst toestemming nodig van de geldverstrekker: deze geldverstrekker - meestal een bank - heeft de lening verschaft met de wetenschap dat er een bepaald persoon met bepaalde kenmerken in de woning zou gaan wonen. Een verhuurde woning is minder waard dan een woning waarin de eigenaar zelf woont. Een geldverstrekker zou op basis van een verhuurde woning een minder hoge lening hebben verschaft. Komt de verhuurder namelijk in de problemen dan zal ook de bank daar last van kunnen hebben. Conclusie is dat een bank of geldverstrekker meestal niet met (tijdelijke) verhuur akkoord zal gaan.
Problemen bij wanbetaling
Mocht een woning zonder toestemming van de geldverstrekker toch verhuurd worden en er ontstaan op een bepaald moment betalingsproblemen, bijvoorbeeld doordat de eigenaar werkloos wordt, dan zal mogelijk de woning moeten worden verkocht. Een gedwongen verkoop levert minder op dan een ‘normale’ verkoop. De schuld die deze gedwongen verkoop oplevert, zal worden verhaald op de voormalig eigenaar.
Is de woning gekocht met behulp van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan wordt in ‘normale’ gevallen deze restschuld van de verkoper kwijtgescholden. Als de woning echter onderverhuurd is door de eigenaar, zal de restschuld door NHG-bescherming wél worden vergoed aan de geldverstrekker. Wel dient de voormalig eigenaar van de woning de ontstane schuld aan NHG terug te betalen. Volgens directeur Karel Schiffer van het NHG zijn er op dit moment gesprekken gaande over het toegankelijk maken van tijdelijk verhuur. Op dit moment is (tijdelijke) verhuur in combinatie met NHG – uitzonderingen daargelaten - niet toegestaan.
Verzekeringsmaatschappij inlichten
Ook de verzekeringsmaatschappij moet worden ingelicht over de tijdelijke verhuur. De verzekeraar heeft een overeenkomst gemaakt met de woningbezitter op basis van de kenmerken van die specifieke bewoner. De verzekeraar wil een andere bewoner wellicht niet als klant hebben of zou bij een andere bewoner een hogere premie hebben gerekend. Wordt een verzekeringsmaatschappij niet op de hoogte gebracht en er ontstaat schade aan het woonhuis, dan kan de verzekeraar beslissen om niet de volledige schade te vergoeden.
Huurder alleen bij “dringend eigen gebruik” uit te zetten
Een woning verkopen inclusief huurder is voor een particuliere verkoper geen optie. In de vastgoedhandel komt dit overigens wel voor. Een huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder moet beëindigd zijn wanneer de woning verkocht wordt. Huurders in Nederland hebben echter recht op verregaande huurbescherming. De huurder simpelweg uit de woning zetten is niet mogelijk. Alleen bij zogenaamd “dringend eigen gebruikt” zou de huurder gesommeerd kunnen worden tot vertrek. De eigenaar zal in dat geval echter een andere vergelijkbare woning moeten zoeken voor deze huurder.
Juridische valkuilen
Een particulier die zijn woning verhuurt, zal daarvoor een huurovereenkomst moeten opstellen. Dit is, wellicht nog meer dan bij een koopovereenkomst, een document vol juridische valkuilen. Mocht er zich een koper melden voor de in verkoop staande woning dan is het prettig om te weten dat deze woning ook daadwerkelijk verkocht kan worden.
Bemiddelaar inschakelen
Diverse partijen werpen zich op als bemiddelaar tussen eigenaar en (tijdelijke) huurder.
Fiscale consequenties
Iemand die besluit om de woning te verhuren, kan voor de betreffende periode de hypotheekrente niet aftrekken van de belasting. De huurinkomsten zijn wel onbelast. Hiermee dient uiteraard rekening te worden gehouden bij de belastingaangifte.
Het verhuren van een woning is in principe mogelijk mits de geldverstrekker hier toestemming voor geeft. Dit zal in veel gevallen echter niet zo zijn. Iemand die al volledig eigenaar van de woning is, kan wel tot verhuur overgaan maar kan door een slecht opgesteld verhuurcontract gemakkelijk in de problemen komen. Verhuur via een bemiddelingsinstantie lijkt in dat geval een betere optie.