Hoe beperkt u uw risico
Dure Fouten kunt u voorkomenBij de aankoop van een woning gaat het om veel geld. U zult dus uiterst behoedzaam te werk willen gaan. Met name op dit moment, nu niet met zekerheid iets valt te zeggen over de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Lees wat u in elk geval kunt doen om de kans op een financiele misrekening zo klein mogelijk te maken.
1 Betaal niet te veel
Normaal gesproken is de vraagprijs voor een huis gemiddeld 5 a 8 % te hoog. Nog steeds is het niet tot alle verkopers doorgedrongen dat er thans sprake is van een zogeheten kopersmarkt. Dat wil zeggen: de kopers maken nu de dienst en zijn meer prijsbepalend dan de verkopers, die gebukt gaan onder het feit dat de huizen in ons land steeds langer te koop staan. Neem als potentiele koper dus steeds in aanmerking dat een vraagprijs slechts een uitgangspunt voor uw onderhandelingen is. Iedere verkoper kan immers vragen wat hij of zij wil. Maar of de vraagprijs enigszins redelijk dan wel marktconform is, achterhaalt u bijvoorbeeld via de koopsomtelefoon van het kadaster (0900 202 02 01). Daar kunt u nagaan hoeveel er onlangs voor een vergelijkbaar huis in ‘uw’ buurt daadwerkelijk is betaald.
2 Koop alleen kwaliteit
Overtuig u ervan dat het door u begeerde huis kwalitatief deugt. Gaat het om een bestaande woning, laat dan een bouwtechnische aankoopkeuring uitvoeren. Een aantal makelaars biedt overigens een helpende hand als het erom gaat te voorkomen dat een ‘slecht’ huis wordt verkocht. Zo is de NVM- huisgarantie en de woongarantie verzekering van RE/Max een verzekering tegen verborgen gebreken: de polis kan uitsluitend na een bouwtechnische keuring worden afgesloten. Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat 18 procent van de kandidaat kopers alsnog van de woning afziet nadat er een aankoopkeuring heeft plaatsgevonden. En in 40 procent van de gevallen gaf een aankoopkeuring aanleiding tot verlaging van het bod, met gemiddeld maar liefst € 27.000. dat is dus zeker zinvol!
3 Controleer ook bij nieuwbouw wat u koopt
Ga er overigens ook nooit blindelings vanuit dat een nieuwbouwwoning kwalitatief wel in orde zal zijn. De stichting Klantgericht Bouwen heeft uitgerekend dat er gemiddeld 23 fouten kleven aan een nieuwbouwhuis. Laat dus altijd een zogeheten opleveringskeuring uitvoeren voor u een nieuwbouwwoning betrekt! Doe bovendien uitsluitend zaken met een aannemer die is aangesloten bij het garantie Instituut Woningbouw. Mocht zo’n aannemer tijdens de bouw van uw huis failliet gaan, dan hebt u geen probleem. Er tellen ook allerlei verzekeringscriteria met betrekking tot schadevergoeding, mocht blijken dat een nieuwbouwhuis kwalitatief te wensen overlaat. Extra zekerheid bouwt u in als u ervoor kiest 5 procent van de koop/aanneemsom bij de notaris in depot te storten. U hebt het daartoe het recht. Tot drie maanden na de oplevering kan de aannemer niet aan dat geld komen, in die periode is deze in de gelegenheid om eventuele problemen te verhelpen.
4 Schakel professionele adviseurs in
De huizen en hypothekenmarkt is een ingewikkeld verhaal. Zeker als u nog onervaren bent, is het hoogst verstandig een aantal adviseurs in te schakelen. Denk aan een notaris, een hypotheekadviseur en een makelaar. Als u een huis koopt, is het altijd verstandig om te kiezen voor een zogeheten ‘kopende’ makelaar, aan wie u tegen een vrij onderhandelbaar tarief een bepaalde opdracht geeft en die dan uitsluitend namens u optreedt. Zo iemand kent de markt, weet van onderhandelen en zal u veel gedoe uit handen kunnen nemen. Hypotheek adviseurs gaan op zoek naar de voor u aantrekkelijkste hypotheek en de notaris vertelt u alles over bijvoorbeeld erf- en familie recht, waaraan vaak fiscale consequenties verbonden zijn.
5 Neem uw bedenktijd 3 dagen
Zulke adviseurs zullen u er altijd op wijzen dat er in beginsel niets aan de hand is als u in een vlaag van enthousiasme misschien iets te snel u handtekening onder een koopovereenkomst hebt gezet. Want in de wet staat dat u als koper steevast drie dagen bedenktijd hebt. Zaterdagen en Zondagen gelden in dit traject als gewone dagen. Binnen die termijn van 3 dagen kunt u altijd nog zonder enig financieel gevolg van de koop afzien. Het behoeft geen betoog dat u in de koopovereenkomst een aantal ontbindende voorwaarden hebt laten vastleggen zoals: de koop gaat niet door als de financiering niet rondkomt, u doet uw bod niet gestand als uit de aankoopkeuring blijkt dat er sprake is van verborgen gebreken.
6 Eerst verkopen, dan pas kopen
In de huidige markt is het niet verstandig alvast een volgend huis te kopen als uw vorige woning nog niet is verkocht. U loopt anders immers het risico dat u geruime tijd met dubbele woonlasten komt te zitten. Een ( duur!) overbruggingskrediet kan dan tot op zekere hoogte uitkomst bieden, de rente over dat krediet is maximaal 2 jaar fiscaal aftrekbaar. Een betrekkelijk nieuw alternatief is de overbruggingsgarantie. Die komt erop neer dat de verkoper aan de koper garandeert dat de kosten van dubbele woonlasten gedurende ten hoogste twee jaar voor diens rekening komen. Per saldo: de verkoper mag bij die garantie verwachten dat zich – zeker bij de huidige marktomstandigheden – meer potentiele kopers zullen melden, terwijl aan de andere kant die kopers hun risico beperkt weten.
Woningweetje!
Stel dat het gaat om een woning met een koopsom van € 250.000,- en dat verkoper en koper overeenkomen dat de termijn van die overbruggingsgarantie tegen 2,5 procent rente 1 jaar bedraagt. Dan praten we over maximaal € 6.250,- een bedrag dat door de notaris bij de overdracht van het huis in depot wordt gehouden. Laten we aannemen dat de koper zijn vorige woning na 4 verkoopt. Het garantiebedrag is dan dus: 4/12e jaar x 2,5% van € 250.000 = € 2.083. Vanuit het depot betaalt de notaris dan aan de koper dit bedrag als netto – compensatie voor dubbele woonlasten. De verkoper krijgt de rest, plus rente. Het verlies van de verkoper ten opzichte van de afgesproken koopsom van € 250.000 bedraagt iets van € 1.900,- Waarschijnlijk een overzichtelijker bedrag dan wanneer de verkoop van zijn woning langer had geduurd.