Voordat u een appartement koopt
Heeft u al een appartement? De regels zijn veranderd per 1 mei 2005. Vanaf 1 mei 2008 gelden deze regels voor alle Vve’s.Voordat u koopt: Let op een aantal zaken.
Bekijk de splitsingsakte en het splitsingsreglement
Vraag naar de vereniging van Eigenaren
Beoordeel de toestand van de rest van het gebouw
Nieuwe regels: Wat is er veranderd op 1 mei 2005?
U wilt een appartement kopen? Een bovenwoning of een benedenwoning misschien, of wellicht een fraaie flat. Denkt u er dan aan: er is een belangrijk verschil met de aankoop van een eengezinswoning. Als eigenaar van het appartementsrecht, bent u straks met u boven-en benedenburen samen eigenaar van het hele gebouw/pand. En u draagt dus ook samen verantwoordelijkheid. Daarom zult u voordat u ‘ja’ zegt een paar extra zaken moeten navragen.
Let op : de regels zijn veranderd.
Heeft u al een appartement? Let dan op vanaf 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels rond appartementsrechten veranderd. Vanaf 1 mei 2008 gelden deze regels voor alle Vve ‘s.
Wat is een appartement?
Eenvoudig gezegd elke woning met boven en / of benedenburen. Een klassiek benedenhuis of een gloednieuwe seniorenflat, een portiekwoning of een appartement in een monument. Zo maar een aantal voorbeelden. En bij deze koopwoningen hoort een Vereniging van Eigenaren, die ondermeer verantwoordelijk is voor het gezamenlijk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. De wet verstaat onder een appartement een aandeel in een gebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw. Dat betekent dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen het eigendom aan de ene kant en de gebruiksrechten aan de andere kant. Het eigendom van het gehele gebouw komt toe aan de appartementseigenaren gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privé gedeelte en het medegebruikrecht van die gedeelten van het gebouw, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kunt u ondermeer denken aan het trappenhuis, de hal, de lift, maar ook het dak en een deel van de riolering, gevel en dragende muren.
Bekijk de splitsingsakte en het splitsingsreglement
Een gebouw dat meer woningen telt, kan gesplitst zijn. In plaats van het hele gebouw zijn dan alle lossen woningen bij het kadaster apart geregistreerd. Daarmee kunnen de losse appartementsrechten verschillende eigenaars hebben. Hoe het gebouw precies is verdeeld is vastgelegd in de zogeheten ‘splitsingsakte’. De verschillende eigenaren van de woningen in het gebouw hebben gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het hele pand. Die rechten en plichten van de appartementseigenaren moeten juridisch zijn vastgelegd. Dit staat in het Burgerlijk Wetboek. De rechten en plichten staan in het reglement van splitsing. U begrijpt , voor u als koper bevatten die beide stukken belangrijke informatie.
Tip Kadaster heeft de stukken ook.
Als de verkoper de splitsingsakte , het splitsingsreglement en de splitsingtekening niet tevoren kan laten zien, kunt u de stukken zonodig bij het Kadaster opvragen, tegen betaling. Net als bijvoorbeeld de eigendomsakte van uw toekomstige appartement, zijn de splitsingsakte en het splitsingsreglement documenten die bij de notaris moeten zijn vastgesteld. Het splitsingsreglement wordt in de akte van splitsing vastgesteld. Soms worden niet alle regels van het splitsingsreglement in de akte zelf opgeschreven, maar wordt verwezen naar een zogenaamd standaardreglement. In dat geval heeft u niet genoeg aan de splitsingsakte, maar moet u ook dit standaardreglement bekijken.
Tip: Regel het splitsingsreglement als u de kans heeft.
U kunt als koper te maken hebben met een nieuw zogeheten nieuwe splitsing: als u een nieuwbouwappartement wilt kopen, of een appartement en een bestaand pand dat nog moet worden gesplitst. In dat geval kunt u nog onderhandelen over een of meerdere voorwaarden in dit reglement aangezien het nog vastgesteld moet worden. Als u namelijk naderhand het splitsingsreglement nog wilt veranderen, zullen de andere eigenaren met uw wijziging moeten instemmen.
Vraag naar de Vereniging van Eigenaren.
Koopt u een appartement, dan wordt u automatisch lid van de vereniging van eigenaren. VVE. De vve is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren. Die VvE is verantwoordelijk voor het gebouw als geheel. Denk daarbij aan het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en de gezamenlijke opstalverzekering. Bij de aankoop van een appartement zult u dus van tevoren willen weten hoe de VvE functioneert, en zult u de mogelijke kosten willen weten die u nog mag verwachten.
Tip. Vraag met name de financiele stukken op.
Tip. Informeer naar onderhoudsplannen en het reservefonds.
Tip. Informeer naar openstaande schulden aan de VvE.
Tip. Vraag naar de laatste drie verslagen van de vergaderingen van de VvE.
Beoordeel de toestand van de rest van het gebouw
Het zal u duidelijk zijn: als u een appartement koopt, koopt u een deel van een groter gebouw/geheel. U heeft straks dus ook met de rest van het pand te maken. Alle reden voor een kritische blik op de bouwkundige staat van het hele pand.
Tip. Controleer of er geen aanschrijving van kracht is.
Tip. Vraag ook naar de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen.
Nieuwe regels Wat is er veranderd op 1 mei 2005?
Op 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels rond appartementsrechten gewijzigd. Hierna volgen de belangrijkste veranderingen nogmaals in vogelvlucht. De informatie is ondermeer ook nuttig voor bestaande VvE’s. Immers vanaf 1 mei 2008 gelden de wijzigingen voor alle VvE’s.
Nieuw. VvE kan voortaan bij 80% meerderheid besluiten de splitsingsakte te wijzigen.
Nieuw. Splitsingakte vermeldt verhouding van de aandelen in het complex.
Nieuw. Reservefonds verplicht.
Nieuw. Ook onbebouwde grond te splitsen in appartementen.
Nieuw. Regels over informatie rond openstaande bijdragen.
Nieuw. VvE kan ook met 1 eigenaar
Nieuw. Inschrijving in het Handelsregister gestart.
Nieuw. Modelreglement 2006